Cannabisleaseovereenkomsten: zes belangrijke overwegingen van verhuurder

by admin


Vorig jaar schreef ik een bericht met de titel “Cannabisleaseovereenkomsten: acht belangrijke overwegingen van huurders​ De post schetste acht van de belangrijkste overwegingen voor huurders die cannabishuurovereenkomsten aangaan. Vandaag wil ik me concentreren op enkele van de belangrijkste overwegingen voor verhuurders bij het leasen aan cannabishuurders.

1. Naleving van hypotheken

Verhuurders die niet zonder meer eigendommen bezitten, zullen het waarschijnlijk veel moeilijker hebben om onroerend goed te verhuren aan cannabishuurders. Als verhuurders hypotheken op hun eigendom hebben en de geldschieter een bank is, kan dat over het algemeen enorm zijn wegversperring aan deze huurovereenkomsten. Hypotheken stellen kredietverstrekkers over het algemeen in staat om een ​​lening af te sluiten als het onroerend goed wordt gebruikt voor illegale activiteiten, waaronder cannabisactiviteit, gezien het feit dat cannabis volgens de federale wetgeving nog steeds illegaal is. Dit kan dramatische gevolgen hebben voor de verhuurder en zijn hypotheek.

2. Wie is de huurder?

We hebben in de loop der jaren veel telefoontjes ontvangen van huisbazen die enthousiast waren om te verhuren aan cannabishuurders, maar kwamen er snel achter dat het onroerend goed in kwestie zich in een stad bevindt die cannabisactiviteiten volledig verbiedt, zonder uitzondering. In deze gevallen zou de potentiële huurder openlijk de lokale wetgeving (en daarmee de staatswet) overtreden als hij een cannabisbedrijf zou openen, wat zou kunnen leiden tot blootstelling voor de verhuurder. Zelfs als een huurder een winkel opent in een “legale” stad, maar zich niet aan de regels houdt of niet alle vereiste vergunningen of licenties krijgt, kan dat leiden tot blootstelling voor de verhuurder. Om deze redenen zien cannabishuurovereenkomsten er vaak heel anders uit dan gewone huurovereenkomsten. Ze omvatten zaken als uitdrukkelijke vereisten om een ​​volledige licentie te krijgen voordat met de activiteiten wordt begonnen, en het toestaan ​​van onmiddellijke beëindiging als de verhuurder gemeen spel ontdekt.

3. Winstdelende huurstructuren kunnen leiden tot regelgevingskwesties

Verhuurders kunnen in de verleiding komen om naast de vaste huur een percentage van de winst of inkomsten van een cannabisbedrijf te vragen. Dit roept twee belangrijke vragen op. Ten eerste vergroten huisbazen die in de huur delen, hun blootstelling aan federale strafrechtelijke overtredingen. Als er ooit een verandering is in de prioriteiten van de federale handhaving (hoewel die er misschien niet zijn), kunnen huisbazen die delen in de winst van een cannabisbedrijf theoretisch meer worden blootgesteld omdat ze nauwer verbonden zijn met de cannabisbranche dan huisbazen die zich passief laten herstellen huur elke maand.

Bovendien zullen verhuurders die in de winst delen waarschijnlijk moeten worden gemeld aan de staat en in sommige gevallen aan de lokale autoriteiten. In Californië maakt elke vorm van winstdeling een huisbaas tot een “houder van financiële belangen” die openbaarmaking aan de staat vereist. Als de winstdeling bepaalde drempels bereikt, kan een verhuurder als een “eigenaar” worden beschouwd en zou een veel grotere openbaarmaking vereist zijn. Het is van cruciaal belang om dit tweede punt vanaf het begin te begrijpen. Het is veel gemakkelijker voor een huisbaas die niet wil worden onthuld om vanaf het begin te weten hoe hij dit moet aanpakken in plaats van later te proberen een huurovereenkomst te hervormen.

4. Huurderverbeteringen

Ik denk niet dat ik ooit een situatie heb gezien waarin een cannabishuurder een vergunning aanvraagt ​​en niet verplicht is om op zijn minst enkele wijzigingen aan het pand aan te brengen. Dit is van cruciaal belang voor verhuurders, omdat bijna alle huurcontracten dicteren hoe wijzigingen en verbeteringen aan huurders worden aangebracht en wat voor soort toestemming en toezicht verhuurders hebben. Begrijpen dat huurders in principe gegarandeerd verbeteringen moeten aanbrengen, kan dicteren wat die voorzieningen precies zeggen.

5. Garanties

In veel (zo niet de meeste) gevallen zijn potentiële cannabishuurders nieuw gevormde entiteiten zonder operationele geschiedenis en aanvankelijk geen bankrekeningen. Zelfs een groter cannabisbedrijf dat een commerciële huurovereenkomst onderhandelt, zal vaak een nieuwe entiteit vormen voor het gehuurde, om aansprakelijkheid te vermijden en om andere juridische en praktische redenen. Verhuurders willen daarom vaak garanties van ofwel zakelijke gelieerde ondernemingen van de huurder (bijvoorbeeld het moederbedrijf met een feitelijke bedrijfsgeschiedenis) of persoonlijke garanties van eigenaren van de huurder. In sommige gevallen staan ​​verhuurders op beide. Zonder dit zouden verhuurders mogelijk zeer beperkte opties hebben in het geval een huurder in gebreke blijft.

6. Onbekenden aanpakken

Verhuurders begrijpen de complexiteit van het verkrijgen van een cannabislicentie voor een huurder misschien niet. Het proces is nooit gegarandeerd en kan veel tijd in beslag nemen. Veel huurders krijgen misschien een of andere vorm van voorwaardelijke gebruiksvergunning of ander recht op grondgebruik, en hebben vervolgens maanden of zelfs jaren besteed aan het voltooien van buildouts, het verkrijgen van lokale wettelijke licenties of vergunningen en vervolgens het verkrijgen van staatslicenties. Dit betekent dat er vele maanden kunnen verstrijken tussen het begin van de lease en de exploitatie. En in sommige gevallen zullen de operaties misschien nooit beginnen. Dit is goed om te weten voor verhuurders die niet willen dat hun pand voor langere tijd leeg staat, en is een goed startpunt voor gesprekken over vroegtijdige beëindigingsvoorzieningen voor het geval een huurder geen vergunning kan krijgen.

Gevolgtrekking

Dit zijn een aantal problemen die van invloed kunnen zijn op potentiële cannabisverhuurders. De feitelijke factoren zullen waarschijnlijk aanzienlijk veranderen van lease tot lease en van jurisdictie tot jurisdictie. Het is een goed idee om samen te werken met een ervaren advocaat voor cannabisvastgoed om te bepalen welke leasebepalingen het beste zijn voor een specifieke huurder en jurisdictie.

Het grote voordeel hier zou moeten zijn dat het opstellen van en onderhandelen over cannabisleaseovereenkomsten moeilijk is en dat als er niets aan wordt gedaan, cannabishuurders het leven van hun huisbazen uiteindelijk moeilijk kunnen maken. Blijf alsjeblieft op de hoogte van de Canna Law Blog voor meer ontwikkelingen op het gebied van cannabisleaserecht, en bekijk in de tussentijd de onderstaande berichten.



Source link

0 comment
0

Related Posts

Leave a Comment